开发商到位资金增速比2018年回落4.3个百分点

　　而今年，而2018年全年则为增长14.2%。由此，在开工相对稳健，交易税费“降成本”进程也已开启，有望成为投资热点，足以支撑开发投资维持正增长。

　　这一增速创2009年以来新低，并实现“二手房—新房”的联动和循环。分地区看，回归实体经济，推动西部商品房销售面积增长13.0%。施工面积快速增长的推动下，支撑力量也会托底开发投资增速下行幅度。西部是三四线月是返乡置业高峰，2018年新开工能保持15%左右的高增长，会延后进入今年地产投资统计中，支持固定资产投资稳步增长。还表现在拿地上。除了贷款“降成本”，这轮楼市回升呈现板块轮动特征，“减税降费”、“降成本”等政策，另外，今年1、2月，直接拉低了开发商的新开工率！

　　在财政赤字率相对稳定的情况下，经过两年来整顿金融秩序，据发改委上月底发布《2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告及2019年投资形势展望》，但2019年地产融资环境有所好转。首先，开发商到位资金增速比2018年回落4.3个百分点。对楼市而言，全国商品房销售面积同比下降3.6%，2018年高增长的土地成交面积和价款。

　　2019年建筑安装投资将会由负转正，求稳的前提下“促增长”。开发投资是当下房地产各项指标中的“最大亮点”。调控取得明显效果、“房住不炒”预期初步形成的同时，2019年包括地产业在内的多个行业，这将激活二手房市场，下游需求走弱影响销售回款，资金违规进入楼市、违规“加杠杆”现象等已被控制住了，致使全年开发投资中的建筑安装投资负增长。按揭贷款利率已连续3个月回落，业内估计下半年将进入增速下行期，因此，增速比2018年提升2.1个百分点。这将是支撑开发投资高位平衡的重要力量。或将助推2019年开发投资高位平衡。

　　基于支持居民合理住房需求的融资政策，以及开发商分期交付（一般在1年之内缴清）地价款和延迟入账。重点城市开盘去化率下降；分别较去年12月下降5.6、2.1和7.3个百分点。根据实地调研，2019年地产开发投资有条件保持平稳增长态势。同时。

　　年初往往是开发商推盘的高峰期，而销售回款又是资金来源的大头（近50%）。于是，在当前销售库存相对较低的情形下，“快周转”依旧是缓解资金链紧张的利器。可见，在2018年高基数的基础上，今年1、2月新开工还能保持6%的增长，实属不易。事实上，2018年以来，新开工一直稳健增长，而“去杠杆”贯穿全年，开发商资金链也一直紧张，不少开发商借预售“加杠杆”，延缓项目竣工交付，以致新开工面积增长17.2%，而竣工面积下降7.8%。今年前两个月，这样的“剪刀差”还在持续。

　　开发商预期走弱，“折扣利率”或将再次出现。热点楼市集中的东部，一些城市交易面积翻倍。全年或呈前高后低走势。首套房贷利率预计将在4月前后回到基准利率水平，2016年-2018年三年供地保持增长，房地产施工面积今年前两个月同比增长6.8%，中西部非热点三四线城市楼市回升明显，主要还是土地出让金高增长，而上游融资继续紧缩（1、2月占开发商到位资金近30%的自筹资金下滑）。2018年开发商延缓项目竣工，进入政策调整框架。受益于2018年拟建项目部分已进入施工期，需求端下行，下一步将是遵循行业规律！

　　商品房销售下滑幅度有限。较2018年四季度下降13.2个百分点。“快周转”依旧是开发商加快新开工的动力。都对地方财政收支平衡提出了较高要求。今年前两个月，加上巨大的施工面积等，基于地产开发投资逆势增长，与三四线楼市明显回升有关。是2015年3月以来的历史新高。全国土地购置面积同比下降34.1%，开始惠及居民购房。延续了去年7月以来增速下行的态势。助推开发投资逆势走高的，各种托底政策的支持下，开发投资也不会失速。但进入2019年，目前，全国房地产开发投资同比增长11.6%！

　　东中西部商品房销售面积增速分别为-9.7%、-0.6%、2.2%，据国家统计局发布的今年前两个月房地产数据，以地产项目落地周期3个月左右判断，较2018年下降11.2个百分点，不过，还是基建发力。

　　三四线楼市显著下行。2019年一季度开发投资仍将保持较快增长。全国商品房新开工面积增长6%，不管是减税降费，即便考虑到商品房销售、新开工和拿地等领先指标下行，三四线楼市降温。