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旗下专业物流地产投资基金拟进行合伙人变更

2019-09-01 05:43编辑:admin人气:


  “人们以为贪婪的时代已经过去了,但事实上它从未结束,而且比它贪婪十倍的时代竟然重现。”

  融资是房企过不去的坎,还和往年一样,2019博鳌直播间邀请到盛世神州投资基金总裁李万明,向我们分享今年多变的融资环境看法和观点。

  不像美国华尔街金融界人士西装革履、蹬皮鞋的出场,李万明一身休闲装打扮,仍丝毫遮盖不住身上散发的书生气息,舒适亲切是他给人的初印象。在谈话中,他不时透露出担忧的情绪,更像是一个冷静的思考者。

  2019年的汇率波动、730会议等对房地产市场的影响,都让开发商们如热锅上的蚂蚁乱了手脚。

  在前景不明朗的当下,房价成为最具争议性的话题。而李万明认为,从租金回报以及经营性回报远远背离房价可以看出,国内的风险已累积多时。政府能够在这种情况下“忍痛割爱”,不再依赖土地财政,不再让地价往上涨,核心原因都是看到存在的风险。

  他进而解释道:“房子经营及租金回报只有2%左右,房屋的价值背离了它的居住属性,所以通过降预期、调控、增加租赁性住房等使得房价不要再继续涨上去,这个做法是对的。”

  建立长效机制是让中国的市场“软着陆”的办法,因此他赞同国家对于房地产政策的调整,尤其是近期多次提及的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  尽管市场给人以悲观情绪,但李万明和大多数经济学家观点一致,看到了城市化进程中,一二线沿海经济发达城市圈城市群的发展机遇,这些地方因仍有房屋需求,因此问题不大,但对于中西部的四五线城市,李万明则流露出担忧。

  他解释道,以前中西部的四五线城市由于城镇化聚集,配套政策、融资利好和旧城改造发展的同时,也制造了虚假需求,炒房客、投资者的进入使得房价上涨过大,同时供过于求的现状也使得这些地方的房企发展雪上加霜,“去库存”无以为继。

  据此,李万明提出了自己的预测,相信在未来一两年内,甚至三五年内,中西部的四五线城市在去库存和发展上都会非常困难。

  在博鳌房地产论坛上,ABS、REITs、CMBS等融资渠道备受关注,李万明称:“CMBS前段时间还是受鼓励的,但主要还得依靠低成本的金融机构包括保险公司和银行的钱,由于CMBS是标准化产品,因此可在证券交易所自由交换买卖。”

  最近一起最大的CMBS获备案则是8月14日,金光集团以上海浦西的白玉兰广场作为底层资产获批138亿元的CMBS。此外,于7月31日,万达商业首个CMBS项目万达广场长江经济带一期上市发行,规模为26亿元。

  美元债用途收紧、银保监会的严加管控下,房企纷纷把融资的目光投向了这些新渠道,而CMBS由于成本低、风险小、时间快等优势自然受到不少企业青睐,在博鳌房地产论坛演讲上,也有不少经济学者看好CMBS等其他多元化融资渠道。但融资政策收紧,有些融资渠道可能会收缩。

  另一方面,外资对国内大宗商业资产的看多情绪高涨,黑石、凯德等外资机构都收购一线城市的办公楼和商业资产。针对此,李万明认为外资基金是看长远的,也许外资机构是基于中国未来的发展前景,尤其是大都市,所以才会选择投资。

  他进而把国内基金与之做了比较,国内基金如果想持有经营性物业,尤其是商业办公楼,可能在资金汇集上存在困难,与国外做长期投资的基金没法比。同时,目前在国内真正的机构投资人还没形成,因为存在不确定因素导致投资存疑,进展也并非顺利。

  “这半年有很多企业都离开好的、租金偏高的办公楼,有人统计过,空置率在20%到30%已经比较常见了。但不排除随着改革开放的深入、企业的增加会有新需求,未来中国还会在第三产业及工商贸易方面有更大的发展。”

  “所以,短期不适宜做这种商业办公楼的持有。但从长期来看,有投资的逻辑在,还是有发展机会的。”李万明总结道。

  物流与养老地产基金作为一种新入口,逐渐受到企业的关注。与其它地产项目不同,物流地产的租金稳定,投资回报率较高。在研究美国情况时,李万明发现,其物流产业和养老产业的回报经常比住宅高。

  除了传统的住宅地产项目,盛世神州的基金业态也逐渐拓展至物流地产和养老地产方面,但住宅建设开发领域仍是其投资主体。

  他进而表达了对中国物流地产目前的投资现状不满,并表示在物流地产的投资上还存在很大的发展空间,未来在物流地产和养老地产也是盛世神州要研究和增持的领域,而投资万科物流基金建设也正好证明了这一点。

  于去年12月底,万科发布的公告显示,旗下专业物流地产投资基金拟进行合伙人变更。变更后基金规模由原先60亿下降为29.56亿元,引入盛世神州、泰康人寿、前海航慧等作为合伙人认缴注资。

  谈及物流地产的收益时,李万明称,物流基金收益以经营回报为基础,所以时间比较长。此外,不同合作企业、不同项目投资回报率也会不一样,一般从8%到百分之十几的收益都会有。

  此类投资周期一般会设置在5年以上,甚至7、8年,收益非常可观,还可获取超额的投资收益,开发商们也能分享更多增值超值,因此这对盛世神州基金的基础收益有一个更好的保障。

  去年,盛世神州在各类地产开发基金方面新增了30亿,李万明指出,今年也还会继续增加,相信未来三至五年内,长三角或珠三角城市群,以及京津冀城市圈仍有开发机会。

  在采访接近尾声时,李万明再次强调防范金融风险是不想让房企的杠杆过大,但其作为股权基金跟房企合作,将继续推进城市化发展,提供更多房子,而平抑房价是应该做的事情,也希望政府部门在这方面有所考虑,不会一刀切。

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(来源:未知)

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